Kaució, vagy óvadék a kereskedelmi bérlet során. Mit kell tudnia a bérlőnek a biztosítékokról?

Helyiséget bérelnél a cégének? Mielőtt aláírnád a bérleti szerződést, érdemes alaposan megérteni, mi is az az óvadék (kaució), és milyen szerepet játszik a helyiségbérleti folyamatban.

Ismerd meg a biztosítékok különböző formáit, azok gyakorlati alkalmazását, valamint a bérlet végén történő visszatérítés feltételeit. Ha tisztában vagy ezekkel, tudatosabb döntést hozhatsz, és elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket.

A kaució szerepe és célja a helyiségbérletben

Az óvadék a bérbeadó biztonsági tartaléka arra az esetre, ha a bérlő nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit – például nem fizet, vagy kárt okoz az ingatlanban. A lakásbérlettel ellentétben, ahol a kaució maximum háromhavi bérleti díj lehet, kereskedelmi bérletnél a felek szabadon állapodhatnak meg az óvadék összegéről, formájáról és visszatérítésének szabályairól. Az óvadék jogi kereteit a magyar Polgári Törvénykönyv szabályozza.

A lakásbérlettel ellentétben (ahol a kaució mértéke legfeljebb 3 havi bérleti díj lehet), a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleténél a felek szabadabban állapodhatnak meg az óvadék feltételeiről. Többek között:

• szabadon megállapíthatják az óvadék összegét és formáját,
• választhatnak alternatív biztosítékokat (pl. bankgarancia),
• meghatározhatják az óvadék visszatérítésének egyedi szabályait és határidejét.

A gyakorlatban az óvadék összege általában a bruttó bérleti díj 3-6 havi összegének felel meg. Az összeg azonban magasabb is lehet, különösen új cégek, alacsonyabb tőkével rendelkező vállalkozások vagy hosszú távú szerződések esetén. A bérbeadó szempontjából ez egy védőpajzs. A bérlő szempontjából pedig egy jelentős pénzügyi kötelezettség, amely befolyásolja a cég likviditását.

A biztosítékok típusai: Pénzbeli óvadék

Ez a leggyakoribb megoldás: a bérlő egy meghatározott összeget befizet a bérbeadó elkülönített számlájára. Egyszerű, átlátható és könnyen kezelhető.

Pénzbeli óvadék – előnyök

A bérbeadó szemszögéből a pénzbeli óvadék gyors és közvetlen hozzáférést jelent az anyagi forrásokhoz, ha a bérlő szerződést szeg. Nem igényel külső intézmények, mint például bank vagy biztosítótársaság bevonását. A bérlő számára ez egy olyan megoldás, amely nem generál további fenntartási költségeket – nem kell jutalékot vagy díjakat fizetni, mint a garanciák esetében. Továbbá, ha a szerződés minden feltétele teljesül, az óvadék teljes egészében visszajár a cégnek.

Pénzbeli óvadék – hátrányok

A pénzbeli óvadék azt jelenti, hogy a bérlőnek jelentős tőkét kell lekötve tartania a szerződés teljes időtartamára. Ez egy valós alternatív költség, amely korlátozhatja a cég napi szintű pénzügyi mozgásterét és csökkentheti befektetési képességét. Kisebb vállalkozások, például startupok számára a magas óvadék komoly belépési korlátot jelenthet.

A helyiségbérlet alternatív biztosítéki formái

Bár a pénzbeli óvadék a legnépszerűbb, a pénzügyi likviditásukat megőrizni kívánó cégek gyakran választanak alternatív megoldásokat: bankgaranciát vagy biztosítói garanciát.

Bankgarancia

A bankgarancia egy bank által kiállított kötelezettségvállalás, amely szerint a bank fizet a bérbeadónak egy meghatározott összeget, ha a bérlő nem teljesíti a szerződéses feltételeket. Leggyakrabban „első felszólításra” lehívható, ami azt jelenti, hogy a bérbeadó gyorsan, hosszadalmas bizonyítási eljárás nélkül juthat a pénzéhez.

Biztosítói garancia (Kaucióbiztosítás)

Ez a garancia hasonlóan működik, de egy biztosítótársaság állítja ki. Ez vonzó megoldás lehet azoknak a cégeknek, amelyek nem akarnak vagy nem tudnak bankgaranciát igénybe venni. A biztosító egy kockázatértékelés után, egy éves díj ellenében vállalja a garanciát, ezzel elkerülhető a nagy, egyszeri tőkebefektetés.

Közvetlen végrehajtás: A közjegyzői okirat szerepe

A magyar joggyakorlatban egy különösen hatékony és gyakran alkalmazott biztosíték a bérlő közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozata.

Ez azt jelenti, hogy a bérlő közjegyző előtt tesz egy nyilatkozatot, amelyben aláveti magát a közvetlen bírósági végrehajtásnak. Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a szerződés lejárta után nem költözik ki, a bérbeadó hosszadalmas pereskedés nélkül kérheti a végrehajtást. A közjegyzői okirat alapján a bíróság kiállítja a végrehajtási záradékot, és az ügy egyenesen a végrehajtóhoz kerül. Ez a nyilatkozat kiterjedhet:

• a bérleti díj és költségek megfizetésére,
• valamint a helyiség elhagyására vonatkozó kötelezettségre (kiköltözési nyilatkozat).

A bérbeadók gyakran ragaszkodnak ilyen okirat meglétéhez, különösen nagyobb értékű ingatlanok esetében, mivel ez jelentősen megnöveli a követeléseik érvényesítésének biztonságát és gyorsaságát.

Az óvadék visszatérítésének eljárása és feltételei

A Polgári Törvénykönyv szerint a kaució a szerződés megszűnését követően haladéktalanul visszajár, amint a bérbeadó meggyőződött arról, hogy nincsenek a bérlővel szemben fennálló követelései.

A gyakorlatban a szerződések pontosítják ezt a határidőt, ami általában 15-30 nap a helyiség visszaadásától és az utolsó közüzemi számlák elszámolásától számítva. A visszatérítés feltételei:

• A helyiséget a szerződés szerinti, rongálásmentes állapotban kell visszaadni, amit az átadás-átvételi jegyzőkönyv rögzít.
• A bérlőnek rendeznie kell minden tartozását (bérleti díj, üzemeltetési költségek, közüzemi díjak).

A bérbeadó jogosult levonni az óvadékból a ki nem fizetett bérleti díjakat, a bérlő által okozott károk helyreállításának költségét, és a szerződésből eredő egyéb, nem teljesített kötelezettségek értékét.