Az épülettanúsítványok hatása a bérleti díjakra: BREEAM és LEED

Az épületek tanúsítása egy olyan folyamat, amelynek célja az épületek minőségének és fenntarthatóságának értékelése a környezetre, a felhasználók egészségére és kényelmére, valamint az energia- és gazdasági hatékonyságra gyakorolt hatásuk szempontjából. Számos tanúsítási rendszer létezik, mint például a BREEAM, a LEED, a DGNB vagy a HQE, amelyek különböző kritériumokat és értékelési módszereket alkalmaznak. Az épületek tanúsítása nemcsak a befektetők és fejlesztők, hanem a bérlők számára is fontos, akik számos előnyt élvezhetnek a tanúsított létesítményekben bérelt területek révén.

Ebben a cikkben bemutatjuk a tanúsítások hatását a bérleti díjak szintjére, a kapott minősítések közötti valós különbségeket, valamint azt, hogy a tanúsítás költsége beépíthető-e az üzemeltetési költségekbe.

A tanúsítások hatása a bérleti díjakra

A tanúsított épületekben bérelt területek egyik fő előnye az alacsonyabb energia- és vízfogyasztás, ami alacsonyabb üzemeltetési költségeket eredményez. Egy 2019-es CBRE jelentés szerint a tanúsított épületek átlagosan 25%-kal kevesebb energiát és 11%-kal kevesebb vizet használnak, mint a nem tanúsítottak. Ezenkívül a tanúsított épületek jobb beltéri levegőminőséget biztosítanak, ami pozitívan hat a munkavállalók egészségére és közérzetére, és ezáltal a termelékenységükre és lojalitásukra is. A tanúsított épületek hozzájárulhatnak a cég imázsának javításához és a környezetvédelmi elkötelezettségének bemutatásához is, ami fontos tényező lehet a potenciális ügyfelek és üzleti partnerek számára.

Ennek következtében az épületek tanúsítása befolyásolhatja a bérleti díjak szintjét, mivel versenyelőnyt jelenthet az ingatlanpiacon. Korábbi kutatások szerint a tanúsított irodaépületek Budapesten magasabb alapbérleti díjakat értek el, mint a nem tanúsítottak. Hasonló tendenciákat figyeltek meg Magyarország más városaiban és Európában is. Az épületek tanúsítása emellett magasabb ingatlanértéket és nagyobb vonzerőt jelenthet a befektetők számára.

Valós különbségek a kapott minősítések között

Nem minden tanúsítvány egyforma – különbségek vannak az egyes tanúsítási rendszerek, valamint ugyanazon rendszeren belüli értékelési szintek között is. Ezek a különbségek mind az értékelési kritériumokra, mind a minimális követelményekre és a maximális pontszámokra vonatkoznak. Például a BREEAM rendszer 10 kategóriában értékeli az épületeket: menedzsment, egészség és jóllét, energia, közlekedés, víz, anyagok, hulladék, földhasználat és ökológia, szennyezés, valamint innováció. A LEED rendszer 9 kategóriában értékeli az épületeket. A DGNB rendszer 6 kategóriában, a HQE pedig 4 kategóriában értékel.

Minden rendszernek saját értékelési szintjei vannak, amelyek az épület által elért pontok különböző százalékos arányának felelnek meg.

Például a BREEAM rendszernek 5 fő szintje van:

• Pass (Megfelelt)
• Good (Jó)
• Very Good (Nagyon jó)
• Excellent (Kiváló)
• Outstanding (Kiemelkedő)

A LEED rendszernek 4 szintje van:

• Certified (Tanúsított)
• Silver (Ezüst)
• Gold (Arany)
• Platinum (Platina)

A minősítések közötti különbségek befolyásolhatják a tanúsított épületekben való bérlésből származó valós előnyöket. Minél magasabb a minősítés szintje, annál jobb az épület minősége és fenntarthatósága, és ezzel együtt nagyobb az energia- és vízmegtakarítás, jobbak a munka- és egészségügyi feltételek a felhasználók számára, valamint nagyobb a vonzerő a bérlők és befektetők számára. Fontos összehasonlítani az épületeket nemcsak a tanúsítvány megléte, hanem a tanúsítási rendszer típusa és az értékelés szintje szerint is.

Beépíthető-e a tanúsítás költsége az üzemeltetési díjakba?

Az épületek tanúsítása bizonyos költségekkel jár, amelyeket a befektető, a fejlesztő vagy a bérlő viselhet. Ezek a költségek magukban foglalhatják a regisztrációs és tanúsítási díjakat, az audit és a dokumentáció költségeit, a tervezési és kivitelezési költségeket, valamint a tanúsítvány fenntartásához szükséges karbantartási és monitoring költségeket.

A kérdésre, hogy a tanúsítás költsége beépíthető-e az üzemeltetési költségekbe, a válasz nem egyértelmű, és a bérleti szerződés tárgyalásaitól függ. Egyrészt a tanúsítás költsége befektetésnek tekinthető az épület minőségének és értékének javításába, amely mind a tulajdonos, mind a bérlő számára előnyökkel jár. Másrészt a bérlő vitathatja, hogy a tanúsítás egyszeri, a tőkeértéket növelő költség, amelyet a tulajdonosnak kell viselnie. A gyakorlatban ez a kérdés a felek közötti megállapodás eredménye.

Léteznek-e támogatási programok az épületek tanúsítására?

Igen, Magyarországon is léteznek különböző támogatási programok, amelyek az energiahatékonyság és a fenntartható fejlődés előmozdítását célozzázzák. Bár a programok folyamatosan változnak, általában a következő típusú támogatások érhetők el:

• Energiahatékonysági pályázatok: Vállalatok és magánszemélyek számára kiírt pályázatok, amelyek támogatják az épületek hőszigetelését, a fűtési rendszerek korszerűsítését és a megújuló energiaforrások telepítését. Ezeket gyakran uniós forrásokból vagy a nemzeti költségvetésből finanszírozzák.
• Kedvezményes hitelek: Pénzügyi intézmények, mint például az MFB (Magyar Fejlesztési Bank), gyakran kínálnak kedvezményes kamatozású hiteleket zöld beruházásokra, amelyek hozzájárulnak az épületek energetikai minősítésének javításához.
• Önkormányzati támogatások: Néhány helyi önkormányzat saját programokat indít a fenntartható építkezés és felújítás ösztönzésére, amelyek kisebb léptékű támogatást nyújthatnak.

A környezetbarát épületek tanúsítása egyre inkább elterjedt, amely a befektetők és a vásárlók számára is előnyökkel jár, mint például a piaci érték növekedése, az üzemeltetési költségek csökkenése, a lakók komfortjának és egészségének javulása, valamint a CO2-kibocsátás csökkentése.